PENGENAAN
PPN ATAS PENYERAHAN TANAH
1.
Penyerahan
tanah dan/atau bangunan dengan tujuan diperjualbelikan (Pasal 4 ayat (1) huruf
a Undang-Undang PPN).
a.
PT
Bangun Baru bergerak di bidang real estate dengan kegiatan utama penjualan
tanah dan bangunan dan telah dikukuhkan sebagai PKP. Atas transaksi penjualan
tanah dan bangunan oleh PT Bangun Baru dikenai PPN berdasarkan Pasal 4 ayat (1)
huruf a Undang-Undang PPN.
b.
Jika
PT Bangun Baru sebagaimana pada contoh di atas melakukan pemberian secara cuma-cuma
atas tanah dan bangunan yang sebelumnya dicatat sebagai persediaan untuk disumbangkan,
maka atas pemberian cuma-cuma tersebut dikenai PPN.
c.
Tuan
Adi, seorang karyawan, memiliki banyak tanah di berbagai tempat. Tuan Adi
secara rutin melakukan pembelian tanah untuk kemudian memperjualbelikan tanah
tersebut. Pada tahun 2012, Tuan Adi melakukan beberapa kali penjualan tanah,
hingga pada suatu bulan nilai penjualan (peredaran bruto) Tuan Adi telah
melebihi batasan pengusaha kecil. Tuan Adi wajib melaporkan usahanya untuk
dikukuhkan sebagai PKP paling lambat akhir bulan berikutnya setelah peredaran
brutonya melebihi batasan pengusaha kecil. Atas penyerahan tanah oleh Tuan Adi
setelah dikukuhkan menjadi PKP, dikenai PPN berdasarkan aturan Pasal 4 ayat (1)
huruf a Undang-Undang PPN.
d.
Apabila
Tuan Adi sebagaimana pada contoh di atas melakukan penjualan tanah tidak
melebihi batasan pengusaha kecil, Tuan Adi tidak wajib melaporkan usahanya
untuk dikukuhkan sebagai PKP. Atas penyerahan tanah oleh Tuan Adi tidak dikenai
PPN.
e.
Tuan
Budi, seorang karyawan, memiliki aset berupa tanah dan bangunan. Tanah dan bangunan
tersebut dijual dengan nilai pengalihan Rp5.000.000.000,00. Karena penyerahan tanah
dan bangunan tidak dilakukan dalam lingkup kegiatan usaha Tuan Budi, maka atas penyerahan
tanah dan bangunan tersebut tidak dikenai PPN sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN dan Tuan Budi tidak wajib dikukuhkan
menjadi PKP.
2.
Penyerahan
tanah dan/atau bangunan dengan tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan
(Pasal 16D Undang-Undang PPN).
a.
PT
Untung Makmur bergerak di bidang perdagangan dan telah dikukuhkan sebagai PKP.
Pada tahun 2005 PT Untung Makmur membeli tanah dari Nyonya Tika yang tidak
dikukuhkan sebagai PKP sehingga tidak ada PPN yang dibayar oleh PT Untung
Makmur pada saat perolehan tanah. Tanah tersebut oleh PT Untung Makmur
digunakan sebagai perluasan area parkir kendaraan pengiriman barang PT Untung
Makmur. Karena kesulitan keuangan, PT Untung Makmur menjual tanah ini pada
tahun 2015. Atas penjualan tanah tersebut dikenai PPN berdasarkan Pasal 16D
Undang-Undang PPN.
b.
PT
Simpan Tunai bergerak di bidang jasa keuangan bank dan asuransi dan telah
dikukuhkan sebagai PKP karena melakukan penyerahan berupa persewaan ruangan
kantor dan ruangan ATM. PT Simpan Tunai memiliki sebidang tanah dan bangunan
yang digunakan sebagai kantor cabang. PT Simpan Tunai menjual tanah dan
bangunan tersebut karena pindah lokasi kantor cabang di tempat lain. Atas
transaksi penjualan tanah dan bangunan tersebut dikenai PPN sesuai dengan Pasal
16D Undang-Undang PPN.
c.
Nyonya
Larastika memiliki usaha jasa persewaan tanah dan/atau bangunan dan telah dikukuhkan
sebagai PKP. Nyonya Larastika berniat menjual sebuah gedung pertokoan miliknya yang
semula disewakan. Karena gedung pertokoan tersebut termasuk dalam aktiva yang menurut
tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan maka atas penjualan gedung pertokoan
dimaksud dikenai PPN sesuai dengan Pasal 16D Undang-Undang PPN.
B. TEMPAT
TERUTANG PPN ATAS PENYERAHAN TANAH
1.
PT
Citra Amalia merupakan developer perumahan mewah dengan lokasi perumahan di
Kabupaten Bekasi. PT Citra Amalia terdaftar di KPP Madya Bekasi dan telah
dikukuhkan sebagai PKP. Atas penyerahan properti oleh PT Citra Amalia terutang
PPN di Kabupaten Bekasi dan diadministrasikan di KPP Madya Bekasi.
2.
Apabila
PT Citra Amalia sebagaimana contoh pada angka 1 merupakan PKP yang terdaftar di
KPP Madya Jakarta Pusat, maka atas penyerahan properti oleh PT Citra Amalia
terutang PPN di Kabupaten Bekasi dan diadministrasikan di KPP yang wilayah
kerjanya meliputi lokasi properti tersebut berada.
3.
PT
Karya Bangsa merupakan developer perumahan mewah yang terdaftar di KPP Pratama
Semarang Candisari dan telah dikukuhkan sebagai PKP. PT Karya Bangsa memiliki
proyek pembangunan perumahan di kota Purwokerto. Atas penyerahan properti di
kota Purwokerto oleh PT Karya Bangsa terutang PPN di kota Purwokerto dan
diadministrasikan di KPP Pratama Purwokerto.
C. PENGENAAN
PPN ATAS PENGADAAN TANAH
1.
PT
Atletik Juara adalah perusahaan pabrik sepatu dan telah dikukuhkan sebagai PKP.
Pada tahun 2015, pemerintah daerah Bogor melakukan pengadaan tanah untuk
pembangunan gedung kantor. Salah satu tanah yang menjadi objek pengadaan adalah
tanah milik PT Atletik Juara. Atas penyerahan tanah oleh PT Atletik Juara
kepada pemerintah daerah Bogor dikenai PPN sesuai dengan ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 16D Undang-Undang PPN. PT Atletik Juara sebagai pihak yang
menerima pembayaran wajib membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 01, memungut
PPN, serta melaporkannya dalam SPT Masa PPN.
2.
Tuan
Wijaya, seorang karyawan dan tidak dikukuhkan PKP. Pada tahun 2015, Dinas
Pendidikan Kota Magelang melakukan pengadaan tanah untuk pembangunan gedung
sekolah. Salah satu tanah yang menjadi objek pengadaan adalah tanah milik Tuan
Wijaya. Atas pengadaan tanah ini tidak dikenakan PPN karena Tuan Wijaya bukan
Pengusaha Kena Pajak.
D. PENGKREDITAN
PAJAK MASUKAN ATAS PEROLEHAN TANAH
1.
Sebelum
berlakunya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
a.
PT
Sumber Terang adalah PKP baru dan belum berproduksi, yang bergerak di bidang
industri elektronik. PT Sumber Terang membeli sebidang tanah dari PKP di daerah
Kabupaten Tangerang untuk kemudian dibangun menjadi pabrik. Tanah tersebut akan
digunakan sebagai tempat kegiatan usaha dan tidak ditujukan untuk
diperjualbelikan sehingga dapat dikategorikan sebagai barang modal. Oleh karena
itu, Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut dapat dikreditkan oleh PT
Sumber Terang.
b.
PT
Denanta Property adalah PKP yang bergerak di bidang real estate yaitu jual beli
tanah dan bangunan. PT Denanta Property membeli sebidang tanah di daerah Bogor
untuk dibangun perumahan dan kemudian akan dijual kembali. PT Denanta Property
belum berproduksi sehingga Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut tidak
dapat dikreditkan.
c.
Apabila
PT Denanta Property pada contoh huruf b telah berproduksi yaitu telah melakukan
penyerahan yang terutang Pajak, maka Pajak Masukan atas perolehan tanah
tersebut dapat dikreditkan.
d.
Apabila
PT Denanta Property pada contoh huruf b membeli tanah di daerah Bogor untuk keperluan
perumahan karyawan atau tempat peristirahatan, maka Pajak Masukan atas perolehan
tanah tersebut tidak dapat dikreditkan karena tidak berkaitan dengan kegiatan usaha
PKP.
e.
PT
Pramesta Propertindo adalah PKP baru dan belum berproduksi yang bergerak di
bidang real estate berupa persewaan bangunan. PT Pramesta Propertindo membeli
sebidang tanah di wilayah SCBD untuk kemudian dibangun gedung perkantoran.
Tanah tersebut digunakan sebagai tempat usaha dan tidak bertujuan untuk
diperjualbelikan sehingga dapat dikategorikan sebagai barang modal. Oleh karena
itu, Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut dapat dikreditkan.
2.
Setelah
berlakunya Undang-Undang nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
a.
PT
Pesona Asri adalah PKP baru yang bergerak di bidang real estate. PT Pesona Asri
membeli sebidang tanah dari PKP di Kota Bekasi yang akan dibangun perumahan
untuk dijual dalam jangka waktu 2 (dua) tahun. Pajak Masukan atas perolehan
tanah tersebut dapat dikreditkan.
b.
PT
Luxury adalah PKP yang bergerak di bidang perhotelan dan persewaan bangunan perkantoran.
PT Luxury membeli sebidang tanah di wilayah Puncak Bogor untuk dibangun hotel.
Tanah tersebut digunakan untuk kegiatan usaha dan tidak diperjualbelikan
sehingga dapat dikategorikan sebagai barang modal. Karena PT Luxury melakukan
penyerahan jasa yang tidak termasuk JKP, maka Pajak Masukan sehubungan dengan
penyerahan tersebut menjadi tidak dapat dikreditkan. Oleh karena itu, Pajak
Masukan atas perolehan tanah tersebut tidak dapat dikreditkan.
b.
